Als Immobilieninvestor stehen Sie möglicherweise vor einer Herausforderung: Ihre vermieteten Immobilien haben über die Jahre erheblich an Wert gewonnen, doch steuerlich schreiben Sie noch immer auf den alten, niedrigen Kaufpreis ab. Das bedeutet verschenktes Abschreibungspotenzial und unnötig hohe Steuerzahlungen. Die gute Nachricht: Mit der Ehegattenschaukel gibt es eine vollkommen legale Möglichkeit, dieses Problem zu lösen. In diesem umfassenden Leitfaden zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Ehegattenschaukel bei Ihren Immobilien korrekt umsetzen, welche Fallstricke Sie vermeiden sollten und wie Sie damit Ihre Steuerlast drastisch reduzieren können.
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Grundlagen: Was Sie über die Ehegattenschaukel wissen müssen
Die Ehegattenschaukel ist keine neue Erfindung und auch kein Steuerschlupfloch, sondern eine seit Jahrzehnten etablierte Steuergestaltung, die vom Gesetzgeber ausdrücklich anerkannt ist. Der rechtliche Rahmen basiert auf dem § 23 des Einkommensteuergesetzes, der die Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen regelt. Nach Ablauf von 10 Jahren sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen steuerfrei – und das gilt auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie an Ihren Ehepartner verkaufen.
Das Besondere an dieser Konstellation ist die Kombination mehrerer steuerlicher Vorteile: Erstens fällt nach der 10-jährigen Haltedauer keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Zweitens sind Verkäufe zwischen Ehepartnern von der Grunderwerbsteuer befreit, die normalerweise zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Drittens kann der erwerbende Ehepartner die Immobilie zum neuen, höheren Marktwert abschreiben, was zu erheblich höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen führt.
Der Begriff “Schaukel” beschreibt dabei die Möglichkeit, diesen Vorgang theoretisch alle 10 Jahre zu wiederholen. Nach erneutem Ablauf der Spekulationsfrist kann die Immobilie wieder zurück an den ursprünglichen Eigentümer verkauft werden – vorausgesetzt, sie ist weiter im Wert gestiegen. So aktivieren Sie immer wieder neues Abschreibungspotenzial und maximieren Ihre Steuervorteile über Jahrzehnte hinweg.
Schritt 1: Prüfen Sie die Grundvoraussetzungen
Bevor Sie mit der Umsetzung der Ehegattenschaukel beginnen, müssen Sie zunächst prüfen, ob alle Grundvoraussetzungen erfüllt sind. Die erste und wichtigste Voraussetzung ist eine bestehende, gültige Ehe. Dabei spielt es keine Rolle, in welchem Güterstand Sie leben – die Ehegattenschaukel funktioniert sowohl bei Zugewinngemeinschaft als auch bei Gütertrennung. Lebenspartnerschaften sind ebenfalls möglich, sofern sie rechtlich einer Ehe gleichgestellt sind.
Die Immobilie muss sich im Alleineigentum eines Ehepartners befinden. Das ist oft die erste Hürde, denn viele Ehepaare kaufen Immobilien gemeinsam als Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Ehepartner zur Hälfte beteiligt ist. In diesem Fall müssen Sie zunächst den Anteil eines Ehepartners auf den anderen übertragen, bevor Sie die Ehegattenschaukel anwenden können. Diese Übertragung löst zwischen Ehepartnern keine Grunderwerbsteuer aus, verursacht aber Notarkosten.
Die Immobilie muss vermietet sein oder zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien funktioniert die Ehegattenschaukel nicht, da hier ohnehin keine Abschreibung möglich ist. Die steuerlichen Vorteile ergeben sich ausschließlich bei vermieteten Objekten, bei denen die Abschreibung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindert.
Die Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist zwingend erforderlich. Erst nach Ablauf dieser Spekulationsfrist ist der Verkauf steuerfrei. Diese Frist beginnt mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim ursprünglichen Erwerb der Immobilie. Wenn Sie die Immobilie beispielsweise im Januar 2014 gekauft haben, können Sie sie frühestens im Januar 2024 steuerfrei verkaufen. Bei der Planung sollten Sie auch andere Aspekte Ihrer Altersvorsorge und Finanzplanung berücksichtigen, um eine ganzheitliche Vermögensstrategie zu entwickeln.
Schritt 2: Ermitteln Sie den aktuellen Marktwert
Für die Ehegattenschaukel ist die Ermittlung des korrekten Marktwerts entscheidend. Das Finanzamt wird den Kaufpreis prüfen und einen sogenannten Fremdvergleich durchführen. Dabei wird geprüft, ob Sie die Immobilie zu den gleichen Konditionen verkauft haben, wie Sie es auch an einen fremden Dritten tun würden. Ein zu niedriger oder zu hoher Kaufpreis könnte vom Finanzamt als missbräuchliche Gestaltung gewertet werden.
Ich empfehle dringend, ein professionelles Wertgutachten erstellen zu lassen. Ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen hat vor dem Finanzamt deutlich mehr Gewicht als eine einfache Schätzung oder ein Online-Bewertungstool. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro, können aber als Anschaffungskosten in die Abschreibung einfließen.
Bei der Wertermittlung sollte das Gutachten auch die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude vornehmen. Diese Kaufpreisaufteilung ist wichtig, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ist, desto höher fällt Ihre jährliche Abschreibung aus. Ein professionelles Gutachten kann hier oft einen höheren Gebäudeanteil nachweisen als die pauschalen Annahmen des Finanzamts.
Zusätzlich sollte das Gutachten die Restnutzungsdauer der Immobilie ermitteln. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können Sie grundsätzlich 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben (40 Jahre Nutzungsdauer). Bei Immobilien ab 1925 sind es 2 Prozent (50 Jahre Nutzungsdauer). Wenn Sie jedoch nachweisen können, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist – etwa wegen umfassender Modernisierungen oder aufgrund des Bauzustands – können Sie mit einer höheren Abschreibung rechnen.
Schritt 3: Strukturieren Sie die Finanzierung richtig
Eine der häufigsten Fragen bei der Ehegattenschaukel lautet: “Muss der Kaufpreis wirklich bezahlt werden?” Die Antwort ist eindeutig: Ja, der Kaufpreis muss grundsätzlich gezahlt werden, um ein Scheingeschäft zu vermeiden. Allerdings muss das Geld nicht sofort fließen – hier kommt das Verkäuferdarlehen ins Spiel.
Beim Verkäufferdarlehen gewährt der verkaufende Ehepartner dem kaufenden Ehepartner ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises. Dieses Darlehen wird im Kaufvertrag festgehalten und sollte zu marktüblichen Konditionen ausgestaltet sein. Das bedeutet: Der Zinssatz muss fremdüblich sein, es müssen klare Tilgungsvereinbarungen getroffen werden, und die Rückzahlung muss ernsthaft gewollt und durchführbar sein.
Ein Verkäufferdarlehen bietet einen zusätzlichen steuerlichen Vorteil: Der verkaufende Ehepartner muss die Zinseinkünfte aus dem Darlehen versteuern, allerdings nur mit der pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent (plus Solidaritätszuschlag). Der kaufende Ehepartner kann die Zinszahlungen hingegen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Wenn dieser einem hohen persönlichen Steuersatz von beispielsweise 42 Prozent unterliegt, entsteht eine Steuerdifferenz von 17 Prozentpunkten, die als zusätzlicher Steuervorteil genutzt werden kann.
Die Zinshöhe sollte zwischen 4 und 7 Prozent liegen, je nach Marktsituation und Besicherung des Darlehens. Ein Verkäufferdarlehen ohne Grundbucheintragung ist risikoreicher als ein klassisches Bankdarlehen, was einen höheren Zinssatz rechtfertigt. Ich empfehle, bei einer Bank ein Vergleichsangebot einzuholen und dieses zu den Steuerakten zu nehmen – so können Sie im Zweifel die Fremdüblichkeit des Zinssatzes nachweisen. Für eine umfassende Beratung zu Finanzierungsstrategien bei Immobilien können Sie sich an spezialisierte Experten wenden.
Alternativ können Sie den Kauf auch mit einem klassischen Bankdarlehen finanzieren. Der kaufende Ehepartner nimmt einen Kredit bei einer Bank auf und zahlt damit den Kaufpreis an den verkaufenden Ehepartner. Dieser kann das Geld dann nutzen, um eventuell noch bestehende Altdarlehen abzulösen oder in weitere Immobilien zu investieren. Die Zinsen für das Bankdarlehen sind ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.
Schritt 4: Gestalten Sie den Kaufvertrag rechtssicher
Der Kaufvertrag ist das Herzstück der Ehegattenschaukel und muss sorgfältig gestaltet werden. Er muss notariell beurkundet werden – eine einfache privatschriftliche Vereinbarung reicht nicht aus. Die Notarkosten betragen in der Regel etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und können als Anschaffungskosten in die Abschreibung einfließen.
Der Kaufvertrag sollte folgende Punkte enthalten: Eine genaue Beschreibung der Immobilie mit Angabe von Grundbuch, Flurstück und Lage. Den vereinbarten Kaufpreis, der dem Marktwert entspricht und durch ein Gutachten belegt werden kann. Die Regelung zur Kaufpreiszahlung, entweder als Einmalzahlung oder über ein Verkäufferdarlehen. Bei einem Verkäufferdarlehen sollten Zinssatz, Tilgungsmodalitäten, Laufzeit und Kündigungsrechte klar geregelt sein.
Wichtig ist, dass der Vertrag keine weitreichenden Rückübertragungsklauseln enthält. Solche Klauseln würden darauf hindeuten, dass der Verkauf nicht ernsthaft gemeint ist. Auch Rückkaufsrechte sollten vermieden werden oder nur zu marktüblichen Bedingungen vereinbart werden. Der Vertrag sollte außerdem regeln, wer die laufenden Kosten der Immobilie trägt (Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung) und ab wann der Käufer die Mieteinnahmen erhält.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Regelung zur Haftung bei versteckten Mängeln. Zwischen Ehepartnern besteht oft eine Vertrauensbasis, dennoch sollte klar geregelt sein, wie mit später entdeckten Baumängeln oder Altlasten umgegangen wird. Auch wenn Sie unter Umständen auf einen Teil der Gewährleistungsrechte verzichten, sollte dies explizit im Vertrag festgehalten werden, um späteren Streit zu vermeiden.
Schritt 5: Führen Sie den Verkauf korrekt durch
Nach Abschluss des Kaufvertrags beginnt die Durchführungsphase, die vom Finanzamt besonders kritisch geprüft wird. Der Kaufpreis muss tatsächlich gezahlt werden – entweder als Einmalzahlung oder als Darlehen mit regelmäßigen Zinszahlungen. Diese Zahlungen sollten Sie unbedingt dokumentieren. Verwenden Sie keine Bargeschäfte, sondern ausschließlich Überweisungen, die Sie später nachweisen können.
Die Immobilie muss im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Dies übernimmt in der Regel der Notar nach Beurkundung des Kaufvertrags. Die Grundbuchänderung ist wichtig, um nachzuweisen, dass die Eigentumsübertragung tatsächlich vollzogen wurde. Die Mieteinnahmen müssen ab dem Stichtag beim kaufenden Ehepartner vereinnahmt werden. Dies sollte sich in den Kontoauszügen und Steuererklärungen nachvollziehen lassen.
Alle laufenden Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen und Instandhaltungskosten müssen ab dem Übergangsstichtag vom neuen Eigentümer getragen werden. Auch dies sollte klar dokumentiert sein. Der neue Eigentümer muss die Immobilie in seiner Einkommensteuererklärung als Vermietungsobjekt angeben und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Gleichzeitig kann er die erhöhte Abschreibung auf den neuen Kaufpreis geltend machen.
Falls ein Verkäufferdarlehen vereinbart wurde, müssen die Zinszahlungen regelmäßig und nachweisbar erfolgen. Der verkaufende Ehepartner muss diese Zinseinkünfte in seiner Steuererklärung angeben und der Abgeltungssteuer unterwerfen. Der kaufende Ehepartner kann die gezahlten Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
Schritt 6: Optimieren Sie die Abschreibung maximal
Der größte Hebel bei der Ehegattenschaukel liegt in der optimalen Ausnutzung der Abschreibung. Nach dem Kauf kann der erwerbende Ehepartner die Immobilie auf den neuen, höheren Kaufpreis abschreiben. Die Höhe der Abschreibung hängt von mehreren Faktoren ab: dem Gebäudeanteil am Kaufpreis, der Nutzungsdauer und eventuellen Sonderabschreibungen.
Die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ist entscheidend. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden, während der Grundstücksanteil nicht abschreibbar ist. In Innenstadtlagen mit hohen Bodenpreisen kann der Grundstücksanteil 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises ausmachen. In ländlichen Gebieten liegt er oft nur bei 15 bis 25 Prozent. Ein professionelles Gutachten kann hier helfen, einen möglichst hohen Gebäudeanteil nachzuweisen. Wenn Sie sich für die langfristige Vermögensbildung durch Immobilien interessieren, sollten Sie auch alternative Anlageformen in Betracht ziehen.
Die Nutzungsdauer bestimmt, wie viele Jahre die Immobilie abgeschrieben werden kann. Standardmäßig gelten 40 Jahre bei Immobilien vor 1925 und 50 Jahre bei jüngeren Immobilien. Sie können jedoch eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, wenn die Immobilie bereits älter ist oder wenn umfassende Modernisierungen eine Neubewertung rechtfertigen. Je kürzer die Nutzungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung.
Ein konkretes Beispiel: Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 70 Prozent (210.000 Euro) bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergibt eine jährliche Abschreibung von 5.250 Euro. Können Sie die Restnutzungsdauer auf 25 Jahre verkürzen, steigt die jährliche Abschreibung auf 8.400 Euro – eine Steigerung um 60 Prozent.
Zusätzlich zur regulären Abschreibung können Sie auch außergewöhnliche Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen als Herstellungskosten aktivieren und über die Nutzungsdauer abschreiben. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten: Nur größere Modernisierungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, dürfen als Herstellungskosten behandelt werden. Laufende Instandhaltungen und Reparaturen sind sofort als Werbungskosten absetzbar.
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Bei der Umsetzung der Ehegattenschaukel gibt es einige typische Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten. Der häufigste Fehler ist ein zu niedriger oder zu hoher Kaufpreis. Ein zu niedriger Kaufpreis führt dazu, dass Sie nicht das volle Abschreibungspotenzial ausschöpfen. Ein zu hoher Kaufpreis wird vom Finanzamt als unangemessen zurückgewiesen. Orientieren Sie sich daher immer am tatsächlichen Marktwert und belegen Sie diesen mit einem Gutachten.
Ein weiterer häufiger Fehler ist die fehlende Ernsthaftigkeit der Durchführung. Wenn Sie einen Kaufvertrag abschließen, aber keine Zahlungen fließen, keine Grundbuchänderung erfolgt und die Mieteinnahmen weiterhin beim bisherigen Eigentümer vereinnahmt werden, wird das Finanzamt von einem Scheingeschäft ausgehen. Alle Schritte müssen konsequent und nachvollziehbar durchgeführt werden.
Auch die Gestaltung des Verkäufferdarlehens birgt Fehlerquellen. Ein zinsloses Darlehen oder ein Darlehen mit einem unrealistisch hohen Zinssatz wird vom Finanzamt nicht anerkannt. Der Zinssatz muss fremdüblich sein und sollte sich an den aktuellen Marktkonditionen orientieren. Ich empfehle einen Zinssatz zwischen 4 und 7 Prozent, je nach Besicherung und Laufzeit des Darlehens.
Viele vergessen auch, die steuerlichen Auswirkungen in beiden Richtungen zu berücksichtigen. Der verkaufende Ehepartner muss Zinseinkünfte versteuern, auch wenn er diese mit dem Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro (bei Zusammenveranlagung 2.000 Euro) teilweise steuerfrei stellen kann. Der kaufende Ehepartner profitiert zwar von der erhöhten Abschreibung, muss aber auch die Zinszahlungen leisten können. Eine Liquiditätsplanung ist daher wichtig.
Anwendung bei mehreren Immobilien
Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, können Sie die Ehegattenschaukel auf verschiedene Weise anwenden. Eine Möglichkeit ist es, alle Immobilien auf einen Ehepartner zu konzentrieren und dann nach Ablauf der Spekulationsfrist gebündelt zu übertragen. Dies hat den Vorteil, dass nur einmal Notarkosten anfallen und die Verwaltung einfacher ist.
Eine andere Strategie ist es, die Immobilien zeitlich versetzt zu übertragen. Wenn Sie beispielsweise fünf Immobilien besitzen, die Sie in den Jahren 2010 bis 2014 gekauft haben, können Sie ab 2020 bis 2024 jedes Jahr eine Immobilie übertragen. So verteilen Sie die steuerlichen Effekte über mehrere Jahre und vermeiden, dass in einem Jahr ein sehr hohes negatives Einkommen aus Vermietung und Verpachtung entsteht, das nicht vollständig mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann.
Bei mehreren Immobilien bietet es sich auch an, eine Aufteilung zwischen den Ehepartnern vorzunehmen. Jeder Ehepartner behält die Hälfte der Immobilien im Eigentum. Dies bietet eine gewisse Absicherung für den Fall einer Trennung oder Scheidung. Wenn beide Ehepartner jeweils Eigentümer einiger Immobilien sind, gibt es bei einer Trennung weniger Streitpotenzial als wenn alle Immobilien nur einem Ehepartner gehören.
Die GbR-Struktur als Profi-Trick
Für erfahrene Immobilieninvestoren gibt es noch einen weiteren Trick, um die Ehegattenschaukel noch effizienter zu gestalten: die Nutzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Wenn Sie die Immobilie nicht direkt als Privatperson, sondern über eine GbR halten, können Sie die Notarkosten für zukünftige Übertragungen komplett sparen. Für eine ganzheitliche Investmentstrategie sollten Sie verschiedene Anlageformen und Strukturen in Betracht ziehen.
Die Konstruktion funktioniert so: Beide Ehepartner gründen eine GbR, die als gemeinsamer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Im Gesellschaftsvertrag wird geregelt, wie die Anteile an der GbR verteilt sind. Zunächst hält ein Ehepartner 100 Prozent der Anteile, während der andere zwar Mitglied der GbR ist, aber keine Anteile hält.
Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft der eine Ehepartner seine GbR-Anteile an den anderen Ehepartner. Da sich am Eigentum der Immobilie nichts ändert (sie gehört weiterhin der GbR), ist keine Grundbuchänderung und damit auch keine notarielle Beurkundung erforderlich. Die GbR-Anteile können privatschriftlich übertragen werden.
Steuerlich führt der Verkauf der GbR-Anteile zu den gleichen Effekten wie der direkte Verkauf der Immobilie: Der Veräußerungsgewinn ist nach 10 Jahren steuerfrei, und der erwerbende Ehepartner kann die Immobilie auf den neuen, höheren Wert abschreiben. Sie sparen sich aber die Notarkosten, die bei einem direkten Immobilienverkauf anfallen würden.
Diese Gestaltung erfordert allerdings eine sorgfältige steuerrechtliche Beratung, da das Finanzamt hier besonders genau hinschaut. Der Gesellschaftsvertrag der GbR muss professionell gestaltet sein, und die GbR muss auch tatsächlich gelebt werden (eigenes Konto, ordnungsgemäße Buchführung, Gesellschafterbeschlüsse). Für die erste Gründung der GbR und den Erwerb der Immobilie fallen zwar noch einmal Notarkosten an, aber bei späteren Übertragungen sparen Sie dann erheblich.
Praktische Beispiele aus der Praxis
Lassen Sie mich Ihnen anhand von zwei konkreten Beispielen zeigen, wie die Ehegattenschaukel in der Praxis funktioniert und welche Steuerersparnisse Sie damit erzielen können.
Beispiel 1: Mehrfamilienhaus in Großstadtlage
Ehepartner A hat 2013 ein Mehrfamilienhaus in München für 800.000 Euro gekauft. Der Gebäudeanteil betrug damals 55 Prozent (440.000 Euro), die jährliche Abschreibung lag bei 8.800 Euro (2% von 440.000 Euro). Im Jahr 2023 hat sich der Marktwert auf 1,4 Millionen Euro erhöht. Ehepartner A verkauft die Immobilie zum aktuellen Marktwert an Ehepartner B.
Ein neues Gutachten ermittelt einen Gebäudeanteil von 65 Prozent (910.000 Euro) und eine Restnutzungsdauer von nur noch 30 Jahren. Die jährliche Abschreibung steigt auf 30.333 Euro (3,33% von 910.000 Euro) – eine Steigerung um 245 Prozent gegenüber der bisherigen Abschreibung. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 60.000 Euro, die sonstigen Werbungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen) 15.000 Euro.
Ehepartner A gewährt ein Verkäufferdarlehen von 1,4 Millionen Euro zu 5 Prozent Zinsen (70.000 Euro pro Jahr). Das steuerliche Ergebnis für Ehepartner B: Mieteinnahmen 60.000 Euro, minus Abschreibung 30.333 Euro, minus sonstige Werbungskosten 15.000 Euro, minus Zinsen 70.000 Euro, ergibt ein negatives Einkommen von 55.333 Euro.
Dieses negative Einkommen kann Ehepartner B mit seinen sonstigen positiven Einkünften (beispielsweise aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent spart er dadurch jährlich rund 23.240 Euro an Steuern. Ehepartner A muss die Zinseinkünfte von 70.000 Euro mit 25 Prozent Abgeltungssteuer versteuern, was 17.500 Euro Steuern entspricht (zuzüglich Solidaritätszuschlag).
Per Saldo ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von etwa 5.740 Euro für das Ehepaar. Über einen Zeitraum von 10 Jahren summiert sich dies auf 57.400 Euro, abzüglich der einmaligen Notarkosten von etwa 21.000 Euro, bleibt eine Nettoersparnis von 36.400 Euro.
Beispiel 2: Eigentumswohnung in mittelgroßer Stadt
Ehepartner A hat 2012 eine Eigentumswohnung in Hannover für 180.000 Euro gekauft. Der Gebäudeanteil betrug 65 Prozent (117.000 Euro), die jährliche Abschreibung lag bei 2.340 Euro (2% von 117.000 Euro). Im Jahr 2022 hat sich der Marktwert auf 280.000 Euro erhöht. Ehepartner A verkauft die Wohnung zum aktuellen Marktwert an Ehepartner B.
Ein neues Gutachten ermittelt einen Gebäudeanteil von 72 Prozent (201.600 Euro) und eine Restnutzungsdauer von 35 Jahren. Die jährliche Abschreibung steigt auf 5.760 Euro (2,86% von 201.600 Euro) – eine Steigerung um 146 Prozent. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 12.000 Euro, die sonstigen Werbungskosten 3.500 Euro.
Ehepartner A gewährt ein Verkäufferdarlehen von 280.000 Euro zu 6 Prozent Zinsen (16.800 Euro pro Jahr). Das steuerliche Ergebnis für Ehepartner B: Mieteinnahmen 12.000 Euro, minus Abschreibung 5.760 Euro, minus sonstige Werbungskosten 3.500 Euro, minus Zinsen 16.800 Euro, ergibt ein negatives Einkommen von 14.060 Euro.
Bei einem persönlichen Steuersatz von 38 Prozent spart Ehepartner B dadurch jährlich rund 5.343 Euro an Steuern. Ehepartner A muss die Zinseinkünfte von 16.800 Euro mit 25 Prozent Abgeltungssteuer versteuern, was 4.200 Euro Steuern entspricht. Per Saldo ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von etwa 1.143 Euro. Über 10 Jahre summiert sich dies auf 11.430 Euro, abzüglich der Notarkosten von etwa 4.200 Euro, bleibt eine Nettoersparnis von 7.230 Euro.
Anwendung mit Kindern und anderen Verwandten
Die Ehegattenschaukel lässt sich nicht nur zwischen Ehepartnern, sondern auch zwischen anderen Verwandten in gerader Linie anwenden. Das bedeutet: Sie können die gleiche Strategie auch zwischen Eltern und Kindern, zwischen Großeltern und Enkelkindern oder sogar zwischen Geschwistern nutzen – allerdings mit einigen Besonderheiten.
Bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Verwandtschaft in gerader Linie besteht. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt auch hier, sodass nach dieser Zeit der Verkauf steuerfrei möglich ist. Der große Vorteil: Sie können so Immobilien innerhalb der Familie halten und gleichzeitig steuerlich optimieren.
Ein wichtiger Unterschied zu Verkäufen zwischen Ehepartnern ist jedoch die Schenkungssteuer. Wenn Sie Ihre Immobilie unter Wert an Ihr Kind verkaufen oder ein zinsloses Darlehen gewähren, kann das Finanzamt darin eine teilweise Schenkung sehen. Deshalb ist es noch wichtiger, bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern marktübliche Konditionen zu vereinbaren und diese gut zu dokumentieren.
Bei Übertragungen zwischen Geschwistern fällt hingegen Grunderwerbsteuer an, da hier keine Verwandtschaft in gerader Linie vorliegt. Dies macht die Ehegattenschaukel zwischen Geschwistern deutlich weniger attraktiv, ist aber in manchen Konstellationen dennoch sinnvoll, etwa wenn mehrere Geschwister gemeinsam ein Immobilienportfolio verwalten.
Wichtige steuerliche Aspekte und Dokumentation
Die richtige Dokumentation ist bei der Ehegattenschaukel entscheidend, um späteren Ärger mit dem Finanzamt zu vermeiden. Bewahren Sie alle Unterlagen mindestens 10 Jahre lang auf. Dazu gehören: Der notarielle Kaufvertrag, das Wertgutachten zur Immobilie, die Kaufpreisaufteilungsgutachten, bei Verkäufferdarlehen: der Darlehensvertrag und alle Zinszahlungsnachweise, Kontoauszüge über Zahlungsflüsse, die Grundbuchänderung, alle Mietverträge und Mieteingangsbelege ab dem Übergangsstichtag, sowie Belege über alle Werbungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen).
In Ihrer Einkommensteuererklärung müssen sowohl der verkaufende als auch der kaufende Ehepartner die Transaktion korrekt angeben. Der verkaufende Ehepartner muss in dem Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, die Immobilie letztmalig in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angeben. Falls ein Verkäufferdarlehen gewährt wurde, müssen die Zinseinkünfte in der Anlage KAP (Einkünfte aus Kapitalvermögen) angegeben werden.
Der kaufende Ehepartner muss ab dem Erwerbsjahr die Immobilie in seiner Anlage V angeben. Dabei trägt er die Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten wie Notarkosten) ein und berechnet die neue Abschreibung auf Basis dieser Kosten. Die Zinszahlungen für ein Verkäufferdarlehen oder Bankdarlehen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.
Ich empfehle dringend, die erste Steuererklärung nach der Ehegattenschaukel von einem Steuerberater prüfen zu lassen. Dieser kann sicherstellen, dass alle Angaben korrekt sind und die Abschreibung optimal berechnet wird. Die Kosten für den Steuerberater sind übrigens ebenfalls als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.
Kombination mit anderen Steuerstrategien
Die Ehegattenschaukel lässt sich hervorragend mit anderen Steuerstrategien kombinieren, um die Steuerersparnis noch weiter zu maximieren. Eine Möglichkeit ist die Kombination mit energetischen Sanierungsmaßnahmen. Wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf umfassend energetisch sanieren (neue Heizung, Dämmung, Fenster), können Sie diese Kosten als Herstellungskosten aktivieren und über die Nutzungsdauer abschreiben. Alternativ können Sie bestimmte energetische Sanierungen auch direkt steuerlich geltend machen und dabei von Sonderabschreibungen profitieren.
Eine weitere Strategie ist die Kombination mit denkmalgeschützten Immobilien. Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, können Sie erhöhte Abschreibungen von bis zu 9 Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von 8 Jahren geltend machen. Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie mit der Ehegattenschaukel kombinieren, potenzieren sich die steuerlichen Vorteile erheblich.
Auch die Kombination mit einer GmbH oder einer anderen Gesellschaftsform kann in manchen Fällen sinnvoll sein, insbesondere wenn Sie über ein größeres Immobilienportfolio verfügen. Hier sind jedoch die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sehr komplex, sodass eine individuelle Beratung unerlässlich ist. Weitere Informationen zur ganzheitlichen Steueroptimierung finden Sie in unserem detaillierten Leitfaden zur Ehegattenschaukel.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Kann ich die Ehegattenschaukel auch bei einer im Ausland gelegenen Immobilie anwenden?
Grundsätzlich ja, allerdings müssen Sie die steuerlichen Regelungen des jeweiligen Landes beachten. Die deutsche Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt nur für in Deutschland belegene Immobilien. Bei ausländischen Immobilien können andere Fristen und Regelungen gelten. Zudem kann die Grunderwerbsteuerbefreiung zwischen Ehepartnern im Ausland anders geregelt sein. Eine grenzüberschreitende Ehegattenschaukel erfordert daher immer eine internationale Steuerberatung.
Was passiert, wenn wir uns während der Haltedauer scheiden lassen?
Eine Scheidung ändert grundsätzlich nichts an der bereits durchgeführten Ehegattenschaukel. Die Immobilie gehört weiterhin dem Ehepartner, der sie gekauft hat, und die Abschreibung läuft normal weiter. Allerdings kann es im Rahmen des Zugewinnausgleichs zu Auseinandersetzungen über den Wert der Immobilie kommen. Wenn noch ein Verkäufferdarlehen zwischen den Ehepartnern besteht, muss dieses in der Vermögensauseinandersetzung berücksichtigt werden. Zur Absicherung sollten Ehepartner bei größeren Immobilienportfolios die Immobilien gleichmäßig zwischen beiden aufteilen.
Kann ich eine Immobilie, die ich geerbt habe, für die Ehegattenschaukel nutzen?
Ja, das ist möglich. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren beginnt bei geerbten Immobilien bereits mit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser. Wenn Ihr verstorbener Elternteil die Immobilie also vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, können Sie sie direkt nach der Erbschaft steuerfrei an Ihren Ehepartner verkaufen. Bei der Abschreibung müssen Sie jedoch den Buchwert zum Zeitpunkt der Erbschaft ansetzen, nicht den ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers.
Wie oft kann ich die Ehegattenschaukel wiederholen?
Theoretisch können Sie die Ehegattenschaukel beliebig oft wiederholen, solange die Spekulationsfrist von jeweils 10 Jahren eingehalten wird. In der Praxis macht eine Wiederholung aber nur dann Sinn, wenn die Immobilie in der Zwischenzeit deutlich im Wert gestiegen ist. Wenn der Marktwert gleich geblieben ist oder nur leicht gestiegen ist, lohnt sich der Aufwand für eine erneute Übertragung nicht.
Muss ich nach der Ehegattenschaukel die Mieter informieren oder Mietverträge ändern?
Ja, Sie sollten Ihre Mieter über den Eigentümerwechsel informieren. Dies geschieht üblicherweise durch ein Schreiben, in dem Sie mitteilen, dass die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft wurde und die Mietzahlungen ab einem bestimmten Datum auf ein neues Konto erfolgen sollen. Die Mietverträge bleiben durch den Eigentümerwechsel grundsätzlich unverändert bestehen (Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete”). Eine Änderung der Mietverträge ist nicht erforderlich.
Welche Rolle spielt der Güterstand bei der Ehegattenschaukel?
Der Güterstand hat Auswirkungen auf die rechtliche und steuerliche Behandlung der Ehegattenschaukel. Bei Zugewinngemeinschaft (dem gesetzlichen Güterstand) gehört die Immobilie klar dem Ehepartner, der sie gekauft hat. Bei Gütertrennung ist dies ebenfalls der Fall. Bei Gütergemeinschaft hingegen gehört die Immobilie automatisch beiden Ehepartnern gemeinsam, sodass die Ehegattenschaukel in dieser Form nicht möglich ist. Falls Sie in Gütergemeinschaft leben und die Ehegattenschaukel nutzen möchten, müssten Sie zunächst den Güterstand ändern.
Fazit und Handlungsempfehlung
Die Ehegattenschaukel ist eine der wirksamsten Methoden zur Steueroptimierung für verheiratete Immobilieninvestoren. Wenn Sie die beschriebenen Schritte sorgfältig befolgen und alle rechtlichen und steuerlichen Anforderungen beachten, können Sie Ihre Steuerlast über Jahre hinweg erheblich reduzieren. Die Kombination aus steuerfreiem Verkauf, erhöhter Abschreibung und zusätzlichen Vorteilen durch Verkäufferdarlehen macht diese Strategie zu einem mächtigen Instrument in Ihrer Finanzplanung.
Wichtig ist jedoch, dass Sie die Ehegattenschaukel nicht als isolierte Maßnahme betrachten, sondern als Teil einer ganzheitlichen Vermögens- und Steuerstrategie. Jede Immobilie und jede familiäre Situation ist individuell, sodass eine pauschale Empfehlung nicht möglich ist. Ich rate Ihnen daher dringend, vor der Umsetzung einen erfahrenen Steuerberater zu konsultieren, der Ihre konkrete Situation analysiert und eine maßgeschneiderte Lösung entwickelt.
Die Investition in professionelle Beratung zahlt sich dabei mehrfach aus: Sie vermeiden teure Fehler, maximieren Ihre Steuerersparnis und können ruhig schlafen, weil Sie wissen, dass alles rechtssicher gestaltet ist. Die Ehegattenschaukel ist kein Steuertrick im negativen Sinne, sondern eine vom Gesetzgeber anerkannte Gestaltungsmöglichkeit – nutzen Sie sie zu Ihrem Vorteil!
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